金科股吧（金科股份怎么样股票）

地产调控政策颁发超过500次，房企生存压力不减

继11月地产调控次数刷新年内纪录后，楼市定向℡☎联系：调仍在加码。从国土北端的黑龙江、长江中游的长沙，到位于珠三角的广佛，各地密集出台资金审查或人才引进措施。中原地产研究中心统计，今年全国房地产调控次数已达575次，远超去年全年450次。

戏剧性事件仍在上演。12月10日，江苏张家港市默默取消商品房两年限售政策，引发全国关注。但未等政策官宣，张家港便宣布停止限售松绑。℡☎联系：妙的调控态度与楼市气氛，让人不禁想到去年此时山东菏泽打响调控松绑之一枪，随即悄然离场。

而一旦市场企稳直至下行，地产参与各方均会受到影响。漩涡中心的开发商，生存压力更是只增不减。同策咨询研究数据显示，截至今年中期，A股上市样本房企货币资金对短期债务的覆盖率均值为1.33，较上年同期下降0.4。楼市降温持续，开发商经营、资金链压力加剧。

调控方式各一

与年末气候相呼应，各地房地产调控方式同样“冷热不一”。

日前，黑龙江住建厅等6部门联合发布关于进一步加强全省房地产市场监管的通知，规定房企拍地前需承诺土地购置资金是合规自有资金，不属于金融贷款、资本市场融资等。此外，经核查发现房企购地资金不符合要求的，将取消土地竞买资格，并在两年内禁止参加土地招拍挂。

针对土地端房企资金性质，黑龙江严控态度明确。多位业内专家表示，如果非自有资金进入土拍市场，随着参与者增多可能会推高成交价格。此举有利于土地市场和预期稳定，对于违规企业会给予重罚，不能拍地意味不能滚动开发，房企对待土地拍卖会更为谨慎。

往南行进，分别位于长江中下游的长沙、张家港，却均因楼市政策引发暧昧不明的争论。

12月11日，长沙市发改委发文，对商品房价格的构成进行规范，并将商品房的平均利润率限定在6%-8%。消息再度引起舆论关注。12月12日早间，长沙市发改委回应称，这是长沙2017年新政有效期满后的延续，且仅适用于成本法监制商品住房。

同样在12月11日，张家港市房产交易中心工作人员称，取消限售过户的政策已经停止。而就在前一日，上述机构工作人员称，房屋不满两年可以直接过户，没有限售要求。类似调控“一日游”远非首次，今年7月，河南开封宣布取消“限售”，第二天该市又宣布撤销政策。

暂放争论，往陆地南端继续前行。此时，调控步伐呈现活跃态势，从西南地区的成都、到世界第四大湾区内的深圳、广州、佛山，“松绑”动作不断。其中成都解除高新南区居民限购约束，佛山等城则通过人才政策拓宽购房窗口。

“今年的楼市政策一直是双向调控，既有放松，又有收紧。”中原地产首席分析师张大伟指出。但整体调控力度依然惊人，11月全国地产调控次数刷新今年纪录，高达72次。在地方 *** 紧锣密鼓的调整下，2019年初至今，房地产调控次数合计达575次，远超去年全年450次。

值得注意的是，多城密集启动人才政策调整购房资格，这是近期调控力度高企的主要原因。数据显示，全国累计超过20城在11月发布各类人才政策，在包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10城新政中，都有与人才购房资格、购房补贴的相关内容。

不管调控松紧如何，地方基于土地财政而“托底”楼市却大同小异。譬如，佛山去年卖地收入894亿元，一般公共预算收入703亿元，对土地的依赖度高达127.1%。同时，佛山今年前10个月成交新房92492套，自3月来已出现罕见6连跌。土地财政依赖症不减，若楼市处于降温通道，仍是难以承受之痛。

楼市进入调整期

放眼过往地产周期，此轮房地产调控力度，堪称空前。三年前，从中央到地方，各种政策轮番出台，将狂热楼市缚住手脚。从“五限”制度、到今年地产融资全面收紧，此轮调控的效果已经开始显现。

据国家统计局数据，11月70个大中城市新建商品住宅中，仅44个城市房价上涨，较10月再减6城，是近2年市场更低点;房价下滑城市本月增至21个，为年内更高，其中跌幅更大的是乌鲁木齐，跌幅为0.9%。作为一线城市的广州，也进入跌幅前十。

张大伟认为，在楼市下行周期，大部分城市之前的新建住宅限制签约房源逐渐释放，使得统计口径为网签价格的新房数据依然上行。大部分城市新建商品房价格失真，房价更多要看二手房价格。

而数据显示，

11月全国二手房价下调城市达33个，已连续6个月超20个;房价上涨城市仅32个，处于近4年更低点。其中，北京和广州分别下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上涨1.4%;31个二线城市环比上涨0.1%，涨幅与上月相同;35个三线城市环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2%。

“一二三线城市楼市逐渐进入调整期。后续如果没有明显政策变化，预计下滑趋势在2020年将持续。”张大伟表示。

中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心近期同样发布报告称，2018年10月到2019年10月，中国楼市一直处在平稳降温过程。楼市总体降温明显，房价总体下降城市数量和下降速度超过去年同期，增长率的空间差异有所扩大。

从销售规模看，2019年11月全国商品房销售面积达15654万平方米，环比涨幅11%,同比涨幅1.1%。以此计算，年内销售累计增速继10月首次回正后再拔高，1~11月同比增长0.2%。但业内普遍认为，这是房企“以价换量”的结果，并非市场走暖。

社科院上述报告认为，稳增长方面，房地产对经济增长净贡献已由正转负;惠民生方面，房地产对整体的住户部门生计产生了双重影响;调结构方面，房地产对结构调整和产业升级起到阻碍作用;防风险方面，房地产风险是中国经济的重要风险源。

在此之下，当前房地产市场仍以“维稳”为之一要务。相关报告预测，热点城市调控政策仍会从紧执行，且不排除加码调控的可能性。随着房地产市场成交量明显下降，部分二三线城市库存风险将逐步显现。多数三四线城市房地产市场面临较大下行压力。

房企承压过小年

调控重压下，更先感受到寒意的仍是开发商。清冷冬季，中国恒大(03333.HK)的广告牌在石家庄交通干道上赫然陈列，上写“全员营销月，清尾大优惠”。实际上，此前中国恒大通过降价促销，前11月已实现5854亿元销售额，权益金额5568亿元居于行业之一。

通过降价跑量，截至11月末，近7成房企目标完成率已达90%以上，世茂、龙湖、阳光城(000671,股吧)、金科、中梁、禹洲、宝龙在内的9家房企已提前达成全年目标。同时，也有超2成房企目标完成率尚在80%~90%之间，另有少数房企目标完成率仍不及80%。

在销售承压、融资收紧的情况下，房企在土拍市场仍然谨慎。从土地购置面积看，

1~11月土地购置面积累计增速降14.2%，较前10月收窄2.1个百分点。“当前房地产市场依旧处于下行阶段，全国土拍溢价率依旧保持在低位。”克而瑞认为。

而如果楼市持续降温，资金监管力度不减，房企资金链将面临巨大压力。同策研究院数据显示，2019年中174家上市房企整体现金持有量相比年初增长7.98%至31,466亿元，同时总有息负债比年初也增加10.69%至76,654亿元。伴随着负债规模不断增大，企业财务将风险增大，稳健性受到影响。

不过多位受访者认为，鉴于年底是房企冲业绩关键期，势必将加大营销力度，以价换量换取现金流。而楼市全年有望刷新2018年15万亿的成交金额，全年销售额大概率超过16万亿元。

有哪些股票是二三线城市的地产股？

“二三线在还历史的债”

刚刚结束的中央经济工作会议无疑给地产股吃了一颗定心丸，稳步推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制已经定调。

“很明显，这个信号也具有调结构的意义，就是说中国不能一再搞一线城市中心化了，必须要启动更多的消费点，拉动内需。这其实是在还历史的债，因为过去二十年，都是以牺牲中小城市的代价在发展中心城市。”上海一大型机构分析人士说。

业内普遍认为，上述政策转向将为二三线城市带来持续的城市化动力及大量刚性和改善型需求。

从房价的博弈看，看好二三线城市的理由是足够的，国泰君安地产首席分析师孙建平的意见是：“二三线城市房价上涨速度慢，整体也未达到前期的高点。需求结构总体表现良好，在城市化进展和城际地铁轻轨建设提速等有利因素驱动下房价上涨潜力较大，且为中长期趋势。”

二三线的突破口在哪里？

“我们必须要看清一点，那就是城镇化不是手段，不能当成目标来操作，而只能是经济发展自然而然的结果。”东北证券(000686,股吧)分析师高建说。

“很简单，哪里经济有新的弹性，哪里就有好的机会”，上述人士说，“具体来说，有两种可能，一种是一线城市的经济朝外面辐射带动，一种是有区域重大振兴规划，从而提振城市化和购买动能。”

之一种逻辑也就是城市化的进一步强化。因而珠三角、长三角、环渤海和中西部区域中心的二三线城市值得持续重点关注。

若具体以人口迁徙吸引力考量，则有着较强实体经济存量从而带来较强就业创造能力和较低的生活成本的城市将成为主要目标，理财周报综合比较，川渝双城、长沙、武汉、沈阳、宁波、长春、济南等地有较大升值空间。

而第二种逻辑来源于区域振兴规划，目前看更具有潜力的是海南旅游岛、环渤海湾、川渝经济圈和很可能出台较大扶持力度的新疆板块。

因此，在上述区域布局的一线龙头和二三线地产商均具有新的成长空间。

“中铁二局(600528,股吧)是之一受益股”

在一线地产商中，万科(000002,股吧)、金地和保利地产(600048,股吧)是介入二三线最深的地产商。

万科(000002,股吧)2009年通过竞拍获得的31块地中，仅有6块属于北京、上海、广州、深圳四大一线城市，总建筑面积不足110万平方米，在全部新增土地储备中，比例不足1/6。万科的这些新增土地大部分在无锡、佛山、沈阳、青岛、厦门、鞍山、重庆、中山和武汉等二三线城市，和万科的城市经济圈聚焦策略相符，大部分分布在长三角，珠三角以及环渤海地区。据熟悉万科的相关人士透露，万科已经准备进入乌鲁木齐、贵阳等西部城市。

金地集团(600383,股吧)土地储备充足，也是较早开始城镇化路线的房企。据理财周报记者了解，目前金地的土地储备将近1300万平方米，而二三线城市的土地储备就占60%。2009年，金地在武汉、沈阳、宁波、绍兴、佛山、东莞等地都拿到了大量地块。同样不能小觑的还有保利，其土地储备接近3000万平方米，其中绝大部分集中在二三线中心城市。

金融街(000402,股吧)在二三线城市也进行了开发，其中金融街在二三线城市的土地储备超过了70%。

二三线城市本地公司数量非常多，也鱼龙混杂。孙建平认为，龙头应具备如下条件：土地储备具备规模优势，普遍在400万平米以上；拿地时间早，地价成本低；项目或者集中分布于某一个经济发达区域或实现了全国性布局。

因而，二线城市代表股是信达地产(600657,股吧)、苏宁环球(000718,股吧)、卧龙地产(600173,股吧)、名流置业(000667,股吧)、ST鲁置业、嘉凯城(000918,股吧)、中南建设(000961,股吧)、ST东源（金科集团）、冠城大通(600067,股吧)、浙江广厦(600052,股吧)等；二三线城市代表股是荣盛发展(002146,股吧)；

盈利模式较为独特，可规避调控风险的公司被机构普遍关注。如中铁二局(600528,股吧)、安徽水利(600502,股吧)、中国宝安(000009,股吧)、九龙山(600555,股吧)等。

长江证券(000783,股吧)分析师苏雪晶则认为，中铁二局是中央经济工作获益的之一股。不但因其一二线联动开发的低成本模式，更因为其在川渝两地城市化过程中的强势甚至在某些领域垄断性的角色。甚至有券商分析未来5年，仅地产业务平均每年可贡献0.3元每股收益。

根据 *** 息统计，中铁二局现有项目储备47万平米，权益建面344万平米，可售面积408万平米，截至2009年9月份累计销售面积仅81万平米。开发项目包括别墅、酒店、中高端住宅、综合型度假小镇等，层次丰富。而近8成的项目储备通过土地一二级联动开发获取，保障土地低成本。现有项目储备中有6个项目通过一二级联动获取，一二级联动项目建筑面积368万平米，占所有项目储备的78%。

常永涛的卖股三原则？

股价上涨程度和公司创造盈利的程度严重背离；股价的估值水平和市场整体水平相差太大；公司基本面发生和预判有本质区别的问题。

□本报记者 徐国杰 上海报道

作为一名从1992年就开始从事资产管理业务的老兵，有着15年证券投资历史的申万巴黎基金投资总监常永涛，无疑是同行中从业资历最深的基金经理之一。做了这么多年投资，成功案例不少，但常永涛并不自负，在采访中他说他更愿意谈谈理念、投资 *** 、思考的模式、对投资的态度，他认为这才是一个基金经理安身立命之本。

对于自己的投资职业，常永涛有三条体会：首先，决定一个基金经理命运的，是决策前5分钟的思维模式，它并不要求是否有非常深奥高深的理论基础或是否非常聪明过人，而是最后5分钟你的思维模式是否理性客观，避免情绪化，这才能更大幅度提高决策的正确性；其次，目标计划确定之后，坚守自己的操作纪律，在操作纪律的过程中， *** 诱惑和抗拒压力；第三，和团队分享成果，或者总结教训。

竞聘上岗

常永涛的经历比较丰富，1992年，他大学毕业后进入一家信托投资公司，随后负责自营和研究业务，包括当时的资产管理，公司给他的自营规模一开始为50万元，后来一路加码逐渐上升到上亿元。

到了2000年，基金公司在国内开始显山露水，常永涛研究了海外资本市场的发展情况，发现在一些成熟国家，如美国，一个家庭的金融资产构成中，除了储蓄和保险，基金产品几乎排在第二或者第三位。他意识到基金将是投资者未来投资的一个发展方向，于是在2000年底，常永涛毫不犹豫前往应聘当时总部在北京的大成基金，离开已有一定基础的原单位。

到了大成基金后，常永涛从基层做起，一开始在交易部工作，他当时心中也有过犹豫，8年之后，又做8年前开始做的工作，是不是有价值。但常永涛冷静思考后的选择和等待得到了回报。

2001年，大成基金组织了一次竞聘基金经理活动，常永涛在竞聘中获得之一名，被直接提为基金经理助理，参与管理封闭式基金基金景宏（净值 讨论），在2002年－2003年9月出任大成封闭式基金景宏的基金经理助理，该基金这段时间的投资业绩表现在同类基金中处于中等偏上水平，风险调整后收益较好。

2003年9月－2004年6月，常永涛担任大成封闭式 基金景福（净值 讨论）的基金经理，期间收益12.05%，战胜了 上证指数（行情 股吧）和投资基准，风险调整后收益处于同类基金前列。2004年12月加入申万巴黎基金管理公司投资管理总部，协助公司旗下 盛利精选（净值 讨论）基金的投资管理。自2005年开始担任 申万巴黎新动力（净值 讨论）基金经理，2006年新经济（行情论坛）基金发行时又出任新经济基金经理。

判断市场的六大指标

对于基金经理而言，价值投资被奉为金科玉律，选时是被排斥在这个体系之外，很多人羞于谈选时，但事实上，这一 *** 仍旧为不少基金所运作。如果一定要说选时的话，常永涛理解中的选时，是在合适的时机，配置合适的资产。

何时是合适的时机，常永涛主要看三个指标：GDP增速、流动性的增速、行业发展速度及行业景气度，然后就是找到行业里面更具代表性的子公司。对于选股的标准，常永涛则很在乎上市公司的盈利模式和公司治理结构。尽管很多研究员认为估值水平很重要，但常永涛认为，一旦具备好的盈利模式和公司治理结构，盈利则是水到渠成的事情。

此外对“由上至下”进行主题投资的 *** ，常永涛运用的也比较娴熟，比如在今年年初，他选中的上海本地股尤其是地产股的主题投资让申万巴黎旗下基金受益匪浅。

对于判断市场的高或低，危险或安全，常永涛也总结出了六个信号指标：1，投机气氛是否浓厚，2，债券收益率差是否变大，3，价格的压力增加与否，4，短期利率是否上升，5，收益率曲线变平，6，经济活动是否变缓。

不过，寻找指标容易，要在纷繁复杂的海量信息中，去芜存菁，找到最理性的投资方案，并且要最坚定地去执行，这才是成功的基金经理区别于他人的重要条件。“一定程度上，决定一个基金经理的关键不是他的专业知识而是他人生的历练、世界观。”

在常永涛看来，一个健康的人格、积极的态度、成熟的世界观、价值观，是投资成功的必要基础。在这个基础之上，基金经理合理运用投资原理和投资工具、在合适的时机，通过冷静有效的思考，作出清醒的决定，才能达到持续良好的结果。基金经理是职业从事投资的人，他和普通投资者不同的是，在关键时候，能够更理性一些、更冷静一些、更能坚持一些。

常永涛自己也正是朝这个方向行进，同行评价他，是一个有特点的基金经理，不断以哲学思维方式进行思考，在一些关键的投资时段，都有一套能令人信服的判断体系。

卖股三原则

对于卖股，常永涛同样也定有三个原则：即股价上涨程度和公司创造盈利的程度严重背离；股价的估值水平和市场整体水平相差太大；公司基本面发生和预判有本质区别的问题。

“虽然我认为确定了盈利模式后，盈利是水到渠成的，但是在每次年报过程中，还是要检验我的预判是不是准确。比如我可以从2006年底的业绩看到2008年，从2007年的股价看到2009年。但我对透支太多、故事讲得太长的股票，都会非常小心。我的股票池不会去冒这个险。”

其次，股价的估值水平和市场整体水平不会相差太大。尽管有些高成长的行业可以给更高的市盈率，但如果偏离市场水平太大，则可以作为考虑减持的标准。

第三，就是公司基本面发生和前期判断有着本质区别的问题。类似于有虚增利润、假账等财务报表问题，公司治理结构中利益倾向不一致，这种股票应该毫不犹豫地减掉。

很多投资者在想，要学会买入一只股票，但常永涛更多考虑的是，该在什么时候减持这个股票。但在这中间，并不是说要制定一个时间表去减持，而是像拥有一个风险释放路径一样，在介入这个股票的时候，就应该提早想好用什么方式去释放这个风险，或者说用什么 *** 去管理这个风险。因为基金投资的核心在于，找到风险和投资的平衡点。这个是最主要的。

房地产股票有哪些

1、G万科A(000002)：公司专注于室第财产，计谋清楚，对产物市场有明白定位；同时，丰硕的人材贮备能知足公司快速扩大的需求；而丰硕的融资渠道也使得公司能经由过程收买等资产运作体例连结快速增加；另外，公司天下结构，能较好的躲避单一地区市场的风险。

2、G招商局(000024)：租售并举的营业构架，使公司具有妥当加生长的特点；蛇口产业区的新计划，除将进一步晋升公司收租物业的代价外，还将增加公司事迹增加的动力。作为招商局经心打造的地产平台，公司将来还将整合团体更多优良资产。

3、G华侨城(000069)：公司“旅游+地产”的形式颇具特点，躲避了“招拍挂”的高地价；另外，经由过程旅游项目标培养，可以或许进一步晋升地盘代价，并包管开辟项目标高回报。公司股改许诺将加速团体团体上市，估计2006、2007年EPS别离为0.75、0.98元。

4、金地团体((600383行情,股吧))(600383)：公司的人材贮备及计谋思绪与万科相近。

5、G天健(000090)：跟着新任董事长的到位及办理层调剂的终了，公司各项办理效力较着进步。公司其实不知足于做传统的“修建施工+房地产”公司，正在主动追求转型，但愿成为当局工程的总承包商。

作为深圳市当局节制的独一一家大型修建施工企业，公司在取得大型当局项目方面，具有自然上风。

6、G深振业(000006)：在剥离了修建吃亏营业后，公司房地产主业起头轻装进步。公司正在开辟的星海名城及振业城两大系列楼盘毛利率丰富，将来几年事迹呈现较快增加已根基肯定。

7、深长城A(000042)：民营企业联泰的进入，对公司运营办理阐扬实在质而严重的影响。在胜利剥离金众、越众两家修建施工企业后，公司主业明白为房地产开辟及旅店办理。公司今朝已成立起公司总部、地域总部及项目公司三级办理架构，起头向天下性地产公司进军。

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