房贷利率是按基准利率还是lpr

各位正在为房子奋斗的“打工人”小伙伴们，大家好啊！今天我们来聊一个能让无数英雄好汉“一脸懵逼”的话题——房贷利率。你是不是也经常听到LPR、基准利率这些词，感觉自己像是在听天书？别急，今天咱们就用大白话，把这个事儿给它盘得明明白白的。保证你看完之后，去银行跟客户经理battle都能底气十足！

首先，咱们得搞清楚，现在这个江湖，到底是谁说了算？是基准利率这个“前任”，还是LPR这个“现任”？答案很简单，对于现在新办房贷的小伙伴来说，别想了，你的世界里只有LPR！基准利率？那已经是上个时代的眼泪了，属于被拍在沙滩上的“前浪”，偶尔出现在历史文件里，让你怀念一下它曾经的稳定。

咱们先来给这位“前任”——基准利率，上柱香，哦不，是上一段简介。在很久很久以前，具体来说是2019年8月之前，我们国家的房贷利率玩的是“跟班模式”。央行，也就是我们亲切称呼的“央妈”，会发布一个商业贷款的基准利率。然后，各大银行就像是“央妈”的乖宝宝，在这个基准利率的基础上，进行打折或者上浮。比如，基准利率是4.9%，银行给你打个9折，你的利率就是4.41%；给你上浮10%，那就是5.39%。简单粗暴，童叟无欺。但缺点也明显，就是不够灵活，不能及时反映市场资金的松紧变化，有点“计划经济”的味道。

然后，重点来了！我们的“现任”——LPR，闪亮登场！它的全名叫“贷款市场报价利率”（Loan Prime Rate），听着就高大上。你可以把它理解成一个更市场化、更接地气的利率。它不再是“央妈”一个人说了算，而是由18家最有代表性的银行，根据自己对最优质客户的贷款利率进行报价，然后去掉一个最高分，去掉一个最低分，算出来的平均数。是不是有点像选秀节目里导师给选手打分？每个月20号，这个分数会公布一次，所以LPR是会变的！

那么，LPR和我们的房贷利率到底是个啥关系呢？这里有个神奇的公式，大家拿小本本记好：你的最终房贷利率 = 5年期以上的LPR + 加点。注意了，房贷周期长，所以我们看的是5年期以上的LPR，不是1年期的那个哦。这个公式里的两个部分，一个是“活”的，一个是“死”的。

“活”的部分，就是这个5年期LPR。它每个月都可能变。今天可能是3.95%，下个月经济形势好了，可能就变成4.0%；经济需要刺激了，又可能降到3.9%。它就像天气预报，时刻在变化。不过你放心，你的房贷利率并不会每个月都跟着变，不然银行和你都得疯。银行设置了一个叫“重定价周期”的东西，通常是一年一次。你可以选择每年1月1日作为你的“重定价日”，也可以选择你贷款发放日的“对年对月对日”。到了这一天，银行就会根据最新的LPR，来更新你接下来一年的月供。

现在说到那个“死”的部分——加点。这个“加点”是啥玩意儿？它其实就是银行在你LPR基础上额外加收的一点“辛苦费”或者给你的“优惠”。这个数值，在你签贷款合同的那一刻，就定下来了，并且在你的整个贷款合同期内，是永远！不会！改变的！它就像你和你对象的结婚纪念日，定了就不能改了。这个加点数是正还是负，是多还是少，取决于你当时申请贷款时的市场环境、银行的政策，以及你本人的征信情况等等。比如，当时市场钱多，银行为了抢客户，可能给你一个负的加点，比如-20个基点（1个基点是0.01%）；如果当时市场钱紧，你可能就得接受一个正的加点，比如+60个基点。

举个栗子，让你瞬间明白。假设小明在2023年买房，当时5年期LPR是4.2%，银行给了他+20个基点的加点。那么他签合同时的利率就是4.2% + 0.2% = 4.4%。这个“+20个基点”就是焊死在他合同里的数字。到了2024年，他的重定价日来了，假设最新的5年期LPR降到了3.95%，那么他新一年的利率就变成了3.95% + 0.2% = 4.15%。你看，LPR降了，他的月供就少了，是不是美滋滋？反之，如果LPR涨了，他的月供也会跟着涨，有点刺激哦。

那问题又来了，那些在2019年改革前就背着房贷的“老同志”们呢？他们怎么办？当时“央妈”给了他们一个选择题：A. 转换为LPR浮动利率；B. 转换为固定利率。绝大多数人都选择了A，因为当时的大趋势就是利率下行，换成LPR更划算。对于这部分人，他们的“加点”是怎么算的呢？就是用他们当时执行的利率，减去2019年12月的5年期LPR（4.8%），得出的差值就是他们未来锁定的“加点”。比如，你当时的利率是4.9%上浮10%，也就是5.39%，那么你的加点就是5.39% - 4.8% = +59个基点。这个+59基点，就会陪你走到还清贷款的那一天。

所以，现在我们再回头看那个标题：“房贷利率是按基准利率还是LPR？”答案已经非常清晰了。对于所有新申请房贷的人来说，基准利率已经和你没半毛钱关系了，你的利率锚定的是LPR。对于那些存量房贷用户，如果你当初选择了转换为LPR，那么你的利率也是跟着LPR在动；只有极少数选择了固定利率的人，他们的利率才和LPR以及基准利率的变动都无关了，从此利率是涨是跌，都与他们无关，主打一个“岁月静好”。

搞懂了这个逻辑，你就知道为啥大家每个月20号都像等开奖一样等LPR报价了。尤其是5年期LPR，它一降，就意味着千千万万的房奴们，在下一个重定价日到来时，可以少还点钱，省下来的钱买排骨吃它不香吗？所以，别再傻乎乎地问银行经理：“现在的基准利率是多少啊？”人家可能心里会默默给你贴上一个“村里刚通网”的标签。你应该问：“现在5年期LPR是多少？你们银行的加点最低能给到多少？”这才是专业“房贷人”的正确打开方式。

所以，下次有朋友再纠结这个问题，你就可以把这篇文章甩给他，然后拍拍他的肩膀，深藏功与名。告诉他，别怀念那个简单直接的“基准利率时代”了，拥抱这个充满变化和刺激的“LPR时代”吧！毕竟，生活就像LPR，你永远不知道下一个月是惊喜还是惊吓。所以说，既然房贷利率是浮动的，为啥我的房子不能也跟着浮动一下呢？比如，今天想住海景房，明天就浮到山脚下？

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